美國量化寬鬆政策（QE）早晚會退場，全球利率水準勢必上升，銀行業的授信風險管理面臨挑戰，加強監管風險此其時。但近來有報導指出，金管會原擬提高銀行不動產放款風險權數或增提備抵呆帳，藉以強化銀行風險承擔能力的措施，決定暫緩，維持既有房市管控指標。金管會或基於減少防弊而做此決策，但不能輕忽利率反轉、高房價與銀行授信風險變化的連鎖反應，切莫以金融震盪為代價。
先看高房價現象。過去40年來，我們分析台灣的中產階級，發現平均一生買房、賣房換屋約有三次，有評論者稱為「三宅一生」現象，但這是構築於薪資、儲蓄投資所得成長速度，超過房價上漲幅度的年代。近十年來，台灣都會區房價飆漲，使得房屋平均市價約為家庭年所得十倍以上，若辛苦省下三分之一來付房貸，一棟房子要背負房貸逾30年，形同一棟房子壓著全家一輩子。對於年輕世代而言，「三宅一生」變成遙不可及，反倒成了「一生屋奴」。
台灣十幾年來實質薪資未上升，房價卻快速上漲，人民又解不開要有自己房子的心結，買不起房子或負擔不起房貸的壓力始終揮之不去，形成社會發展的不穩定因子。我國房屋平均市價相對家庭所得的房價所得比，在國際上是相對高的，台北市與亞洲城市相比亦不遑多讓，甚至高於不少歐美國家大都市，這對剛出社會的年輕人是沈重的，因為是以較低所得、承擔過高房價的壓力。
再看高房價成因。這十年來，極低的利率水準，提供房地產投機炒作的溫床，導致房地產價格節節上升；長期寬鬆貨幣政策下，導引資金流入房地產與營建業，亦產生銀行放款過度集中的現象。各國政府面對房價高漲，慮及年輕人無力購屋，影響政治穩定，大都對房地產放款採取某種程度限制措施，以增加交易成本，縮減炒作空間。不過，這些限制措施會面臨相關利益各方的干擾，經常是高高舉起、但輕輕放下，抑制房價效果不彰。
稅制失當是另一個原因。在台灣，不動產增值稅是以公告現值課徵，由於公告現值低於市價，短期炒作都會區房地產免稅負，形成變相鼓勵；此外，前幾年政府大幅調降遺產贈與稅，又未有引導資金進入實體經濟的措施，致使回流資金流向房市，對房價推波助瀾。雖然執政黨兩年前推出奢侈稅抑制，但房價仍居高難下。
銀行放款過度集中房市，還可能產生嚴重的副作用。我國銀行業放款中，有三到四成集中於房地產與營建業；再者，還有許多以各種形式取得銀行融資又躲過相關限制措施的放貸，則不在上述統計範圍內。雖然銀行對房地產與營建業的放款有擔保品，但因有不少放款標的價值是被刻意炒高，估價失真，加上放款違約的拍賣折損，這些放款存有蒙受重大損失的風險；一旦房市整體不景氣，則放款違約的拍賣折損更大。今年6月中央銀行已直指一些新建案較多區域的房價上漲現象不合理，房價泡沫破滅的可能性正在升高。
由於QE逐漸會退場，不動產價格波動風險對金融不穩定的影響正在加大，已是必須正視此一風險的重要時刻。政府需跨部會整合此一重大問題，首先推動合宜住宅、社會住宅與委託執行防災型都更，藉以提高房屋供給；其次，修正奢侈稅，加重其抑制房市投機炒作的功能；再者，金管會應考慮提高一人或夫婦擁有多屋者之銀行不動產放款的風險權數，並要求銀行增提備抵呆帳與強化不動產評價的內控機制，以達到放款風險定價的正途。
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