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【大紀元2013年06月11日訊】（大紀元記者林之昊編譯報導）美國住房市場正在恢復的事實不容置疑，但此勢頭能持續多久，樂觀派和保守派各持己見，證據還都是源出一門：全美人口統計。

《華爾街日報》報導，樂觀派認為，房屋市場的長勢還會持續多年。美國還沒有建造足夠的住房來滿足人口增長。數據顯示，從1997至2007的10年中，平均每年增加1百30萬家庭。

2007年以後，家庭數的增長只有過去的一半多一些，前幾年的經濟萎縮和大批法拍屋出市，使得新房建造直線下降，但這不意味著人們的住房的需求量也減少了，兩家擠在一起住，或是搬回父母家的現象很普遍。出租房的數量在經濟萎縮期一直在上漲。

樂觀派還認為，6千5百萬出生與1981-1995年間的「嬰兒潮」的下一代，正在成家立業，搬出父母家。這批人中有相當一部份人已經準備要買房了。另外還有一批等待房價下跌穩定後再買的，也準備要買了。

全美各地的房價上升就是需求大於供應的證據。樂觀派認為現在新房建造太少。按人口增長數量，這10年（2019年止）美國需要1千4百萬新房，其中3/4是單家庭住房。

據研究機構Zelman & Associates估算，到2015年，只有5百70萬套新住房能完成，也就是說，10年代的最後4年每年還需增加2百萬套新房，這將給經濟發展帶來一片連鎖效應。該機構Zelman女士表示，低房價和低利息使得買房不那麼難，也就造成了今天房價的抬頭。同樣重要的是，房價下跌已經停止，消費者也確信現在不買更待何時了。Zelman女士說，許多經濟學家把注意力過多的放到屋主擁有率下滑，但他們沒有注意到空房率也同樣下降，住房就是不夠。過去幾年，大家只是從買變為租，只看屋主擁有率，很容易看錯房屋市場復甦的勢頭。

保守派認為，房屋市場回升現象是短暫的。買房的決定不只是建立在房價上，還要考慮能不能承擔跟房子有關係的一切開銷。

另一家研究機構 Graham Fisher & Co.把重心放在觀看對房屋市場影響最大的問題： 經濟趨勢上。他們首先研究了借貸市場。利率低，經濟狀況好的時候，銀行借貸條件寬鬆，借貸金額也大，許多家庭成了屋主，房價升值後，這些屋主又跟銀行借了房屋淨值貸款，把錢用到其他開銷。

70-80年代，當「嬰兒潮」一代成家立業，從單收入變為雙收入家庭，房屋市場享受了獨一無二的一次飆升，屋主率大大增加，很多人擁有不止一套住房。現在這股風已經刮過，銀行貸款條件也不再寬鬆。現在越來越多的美國人因為欠債太多，貸款條件不夠買不了房子，特別是正當買房年齡的「嬰兒潮」下一代，身負沉重的學生貸款。

Graham Fisher & Co的總經理 Rosner先生說， 「嬰兒潮」一代情況也不妙，許多人在幾年前的房屋市場下跌期損失慘重，他們退休艱難，這對全社會都造成心理安全感不足，消費下降。

（責任編輯：李緣）

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